Có nhiều yếu tố cần xem xét khi đấu thầu mua nhà. Đầu tiên, bạn cần xác định một mức giá bạn có thể mua và cũng là mức giá hợp lý để đấu giá. Ngoài ra còn có một số yếu tố và điều kiện mà bạn có thể yêu cầu, nhưng số tiền có thể chịu được trong trường hợp này sẽ phụ thuộc vào mức giá bạn đang yêu cầu và điều kiện bán nhà. Hãy chuẩn bị tinh thần để đi đến bàn đàm phán, vì lời đề nghị ban đầu của bạn có thể không được chấp nhận. Tiếp tục đọc về tất cả những điều này một cách chi tiết hơn.
Bươc chân
Phần 1 của 4: Trước khi bạn bắt đầu - Làm việc với một công ty bất động sản so với sở hữu của riêng bạn
Bước 1. Nhận phê duyệt
Trước khi bạn có thể bắt đầu tìm nhà, hãy được ngân hàng hoặc tổ chức tài chính chấp thuận cho vay thế chấp. Đừng đợi cho đến khi bạn tìm được ngôi nhà ưng ý vì bạn có thể nhận được tin xấu sau khi cố gắng.
- Trong quá trình này, bạn sẽ ngồi lại với một tổ chức tài chính và thảo luận về thông tin tài chính của bạn. Bạn sẽ không thực sự đăng ký một khoản thế chấp thực sự, nhưng bạn sẽ biết điều gì sẽ xảy ra khi thời điểm đến.
- Thỏa thuận này có thể cung cấp cho bạn một ý tưởng tốt hơn về phạm vi giá của ngôi nhà mà bạn có thể mua được.
- Trải qua quá trình này cũng sẽ giúp bạn thuyết phục người bán vì quá trình này cho thấy bạn nghiêm túc như thế nào.
Bước 2. Biết những lợi thế khi làm việc với một công ty bất động sản
Nói chung, làm việc với một công ty bất động sản khi mua nhà sẽ dễ dàng hơn là tự mình cố gắng làm việc đó. Là các chuyên gia, các đại lý bất động sản biết phải làm gì và có thể hướng dẫn bạn trong quá trình tìm kiếm và đấu thầu. Bạn sẽ phải trả thêm một khoản phí, nhưng hầu hết người mua nhà đều thấy chi phí đó xứng đáng.
- Các đại lý bất động sản luôn mang theo các biểu mẫu tiêu chuẩn bên mình và với tư cách là các chuyên gia, họ đảm bảo các biểu mẫu này được cập nhật theo luật sửa đổi và mới nhất. Những mẫu đơn này có sẵn cho bạn khi bạn sử dụng dịch vụ của một đại lý bất động sản.
- Luật bảo mật mà người bán phải tuân thủ cũng có thể được đảm bảo rằng chúng có thể được thực hiện với sự giúp đỡ của đại lý tài sản của bạn.
Bước 3. Biết ưu và nhược điểm của việc tự làm
Nếu bạn đủ hiểu biết để có thể tự mua nhà mà không cần đến sự trợ giúp của người có chuyên môn, bạn sẽ có thể tiết kiệm được nhiều tiền hơn nữa. Thật không may, bạn cũng dễ mắc sai lầm và gặp nhiều khó khăn hơn. Ngoài ra, một số người bán có thể không muốn kinh doanh với bạn mà không có dịch vụ của đại lý bất động sản.
Ngay cả khi bạn không làm việc với một đại lý bất động sản, bạn có thể muốn xem xét việc thuê một luật sư để thực hiện một hợp đồng công bằng khi đến thời điểm
Bước 4. Xem xét việc thuê người thẩm định và kiểm tra nhà
Khi bạn đã tìm thấy một ngôi nhà mà bạn muốn đấu thầu, hãy tự mình kiểm tra và cân nhắc việc nhờ đến sự trợ giúp của một người kiểm tra nhà chuyên nghiệp để thực hiện việc này. Người kiểm tra có thể có con mắt sáng suốt hơn bạn. Bạn cũng nên thuê một thẩm định viên có thể xem nhà và cho bạn ý tưởng về giá cả.
- Việc kiểm tra kỹ lưỡng sẽ bao gồm kiểm tra tài sản, nền móng và mái nhà. Kiểm tra dịch hại cũng nên được thực hiện.
- Trong hợp đồng, bạn phải nêu rõ rằng bất kỳ giá thầu nào đều "có thể thay đổi so với giá trị ước tính do người thẩm định nhà nêu từ phía người mua hoặc cân đối với giá mua nhà". Điều này có nghĩa là bạn chỉ nên tiến hành đấu thầu nếu người thẩm định cho bạn biết rằng bạn thực sự sẽ nhận được một ngôi nhà xứng đáng với số tiền của bạn.
Phần 2/4: Xác định đúng số tiền
Bước 1. Sử dụng phân tích thị trường so sánh (CMA)
CMA cung cấp một phương pháp toán học để ước tính giá bất động sản "thực". CMA phân loại các bất động sản thành các đặc điểm cơ bản, bao gồm diện tích đất, số phòng ngủ, số phòng tắm và so sánh chúng với các ngôi nhà khác có đặc điểm tương tự và nằm trong khu vực lân cận.
- Những ngôi nhà được so sánh với CMA là những ngôi nhà hiện đang được bán hoặc gần đây đã được bán.
- Lưu ý sự khác biệt giữa giá bán và giá niêm yết. Giá niêm yết là giá mà người bán đang yêu cầu, nhưng giá bán là giá mà người mua thực sự đã trả.
- Sử dụng CMA để đánh giá giá thầu của bạn. Tìm hiểu về các giới hạn bên ngoài của phạm vi giá bằng cách xem các mức cao và thấp của CMA. Tính giá bán trung bình và xác định xem ngôi nhà bạn đang xem nên được định giá cao hơn hay thấp hơn dựa trên kích thước, chỗ ở và vị trí khi so sánh với những ngôi nhà khác trong CMA.
Bước 2. Chú ý đến các tính năng đặc biệt
Cũng có những đặc điểm của ngôi nhà có thể không được liệt kê trong quảng cáo chính thức nhưng vẫn được coi là có giá trị. Ví dụ, nếu tất cả các phòng tắm trong nhà gần đây đã được tân trang lại hoàn toàn, bạn có thể yên tâm khi biết rằng bạn sẽ không cần phải sửa chữa những phòng này trong tương lai gần, vì vậy bạn có thể tiết kiệm tiền.
Nếu bạn thực hiện đủ nghiên cứu, bạn thường có thể biết được giá của các tính năng khác nhau này. Tìm kiếm trực tuyến các quảng cáo trên internet bằng cách so sánh các ngôi nhà tương tự trong một khu vực và khu đất, mà không cần tìm các điểm đặc biệt của những ngôi nhà này. Bạn cũng có thể nói chuyện với đại lý bất động sản của mình (nếu bạn quyết định thuê một đại lý) để biết giá trị của những tính năng này
Bước 3. Biết xu hướng thị trường
Khu vực của bạn sẽ nằm dưới thị trường của người mua hoặc người bán và sự khác biệt giữa hai khu vực này có thể ảnh hưởng đến mức độ bạn có thể đặt giá thầu.
- Trong thị trường của người mua, bạn có thể nhận được chiết khấu tốt hơn. Trong thị trường của người bán, có thể khó tìm được mức chiết khấu tốt.
-
Hãy xem xét những câu chuyện bạn nghe được về việc mua bán nhà trong khu vực của bạn.
- Nếu bạn nghe câu chuyện về những người mua đặt hàng tá giá thầu trước khi giá thầu của họ được chấp nhận hoặc câu chuyện về những ngôi nhà nhận được hàng tá giá thầu, thì có lẽ bạn đang ở trong thị trường của người bán.
- Nếu bạn nghe những câu chuyện về những người mua nhận được những ưu đãi lớn đối với những ngôi nhà đã có mặt trên thị trường trong một thời gian dài, những người mua có nhiều lựa chọn về ngôi nhà trong phạm vi ngân sách của họ hoặc những người mua đã tìm cách để người bán sửa chữa nhà của họ với số lượng lớn, thì có thể bạn đang ở trong thị trường của người mua.
- Những câu chuyện kiểu này có thể không phải là cách chính xác nhất để xác định tình trạng của thị trường, nhưng chúng vẫn có thể cung cấp cho bạn một ý tưởng cơ bản.
Bước 4. Tìm hiểu đối thủ cạnh tranh
Bạn phải xem xét sự cạnh tranh giữa người mua và người bán. Theo nguyên tắc chung, nếu có nhiều nhà và tài sản trong CMA của bạn, thì người bán có sự cạnh tranh tốt hơn, nghĩa là bạn đang ở trong thị trường người mua.
Bạn nên xem xét số lượng nhà trung bình trong cùng một khu vực hiện đang được rao bán trên thị trường là bao nhiêu trước khi bạn có thể xác định liệu CMA có đầy đủ bất động sản hay không
Phần 3/4: Đặt giá thầu chính thức
Bước 1. Kiểm tra nhà
Bạn có thể đã làm công việc thẩm định nhà, nhưng bạn vẫn nên tự mình kiểm tra lần cuối trước khi đấu thầu mua nhà. Con mắt của người thẩm định có thể nhìn thấy điều gì đó mà bạn không nhìn thấy, nhưng đôi khi điều tương tự cũng có thể xảy ra trong tình huống ngược lại: mắt của bạn có thể nhận thấy một chi tiết mà mắt của người thẩm định không có.
Khi bạn tự kiểm tra, hãy thử mọi thiết bị bạn sẽ mang theo trong nhà và kiểm tra tất cả vòi nước và bồn rửa để đảm bảo không có rò rỉ
Bước 2. Xem xét luật pháp địa phương và tỉnh liên quan đến hợp đồng nhà ở
Mặc dù nhiều luật địa phương và tỉnh bang liên quan đến hợp đồng khá giống nhau, nhưng trên thực tế, những luật này có thể khác nhau, vì vậy điều rất quan trọng là bạn phải xem lại các luật này để bạn nhận thức được các nghĩa vụ và quyền lợi của mình trong quá trình mua bán.
Nếu bạn có bất kỳ nghi ngờ hoặc thắc mắc nào, hãy tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khác trong khu vực bạn cư trú
Bước 3. Chuẩn bị một văn bản đề nghị
Sự đồng ý bằng lời nói là không ràng buộc. Bạn cần chuẩn bị một hợp đồng thực tế bằng văn bản để đấu thầu chính thức một căn nhà.
Bước 4. Hiểu những gì nên có trong phiếu mua hàng
Một đề nghị bao gồm nhiều thông tin hơn là chỉ giá bạn sẵn sàng trả cho ngôi nhà. Mỗi phần bổ sung này phải được mô tả trong tài liệu thầu:
- Địa chỉ pháp lý và mô tả tài sản
- Giá bán đưa ra
- Các trường hợp đặc biệt (thanh toán một số tiền nhất định bằng tiền mặt, đóng góp của người bán vào chi phí giao dịch, bảo hành nhà trong trường hợp hư hỏng, v.v.)
- Lời hứa của người bán cung cấp một sự đảm bảo rõ ràng
- Ngày mục tiêu giao dịch
- Số tiền gửi tiền đi kèm với ưu đãi
- Cách điều chỉnh thuế tài sản, tiền thuê nhà, tiền xăng dầu, tiền điện nước giữa người bán và người mua
- Tuyên bố về việc thanh toán hợp đồng bảo hiểm và kiểm tra
- Các yêu cầu khác dành riêng cho tỉnh của bạn
- Tuyên bố cho phép bạn với tư cách là người mua kiểm tra lần cuối trước khi thực hiện giao dịch cuối cùng
- Thời hạn trả giá
- Trạng thái ràng buộc
Bước 5. Nêu trạng thái ràng buộc này
Trong bối cảnh này, điều kiện ràng buộc có nghĩa là những điều kiện cần phải đáp ứng để bạn có thể mua nhà dựa trên những điều kiện bạn đã nêu trước đó. Nghĩa vụ này phải được ghi rõ trong hợp đồng.
- Một trong những nghĩa vụ chung là người mua phải có khả năng có được các nguồn tài chính cụ thể từ các ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác. Nếu không thu được khoản vay, thì người mua sẽ không bị ràng buộc bởi hợp đồng.
- Một tình huống ràng buộc khác cũng thường thấy là báo cáo về sự hài lòng do nhân viên kiểm tra nhà cung cấp trong vòng x ngày (10 ngày, 14 ngày, v.v.) sau khi chấp nhận đề nghị. Sau thời hạn này, nếu bạn là người mua tiềm năng không hài lòng với báo cáo của người kiểm tra, hợp đồng có thể bị hủy bỏ.
Bước 6. Chuẩn bị tiền đặt cọc
Điều này có nghĩa là ở đây là một khoản thanh toán bằng tiền mặt được đưa ra cùng với lời đề nghị của bạn để thể hiện ý định tốt và sự trung thực của bạn trong việc mua nhà. Nếu bạn làm việc với một đại lý bất động sản, văn phòng của đại lý thường sẽ giữ số tiền này trong suốt thời gian đàm phán.
- Nếu một đề nghị không được đưa ra cùng với khoản tiền đặt cọc này, thì người bán có thể nghi ngờ về mức độ nghiêm túc của bạn.
- Miễn là bạn có thể giải thích điều gì sẽ xảy ra với số tiền nếu giao dịch không thành công, bạn không phải lo lắng về việc mất tiền. Nếu giao dịch cuối cùng diễn ra, thường thì số tiền này sẽ được coi là phần đầu tiên của khoản tiền gửi của bạn.
- Nếu bạn không làm việc với một đại lý bất động sản, bạn sẽ cần thuê một luật sư để giữ tiền đặt cọc.
Phần 4/4: Đàm phán
Bước 1. Tăng cường vị thế thương lượng của bạn
Có một số phẩm chất và hoàn cảnh mà bạn có thể đáp ứng nếu muốn củng cố vị thế thương lượng này. Nếu bạn tiếp cận một tình huống từ một vị trí có sức mạnh, bạn có nhiều khả năng đạt được nhiều thứ bạn muốn hơn.
Nếu bạn là người mua bằng tiền mặt, đã được chấp thuận thế chấp hoặc không cần phải bán một ngôi nhà hiện có trước khi có thể mua một căn nhà mới, bạn sẽ có vẻ hấp dẫn hơn đối với người bán
Bước 2. Tìm hiểu lý do tại sao ngôi nhà được bán
Động lực của nhân viên bán hàng có thể ảnh hưởng đáng kể đến quá trình thương lượng hơn bạn có thể mong đợi. Ví dụ, nếu người bán muốn bán căn nhà của mình một cách nhanh chóng, họ có thể dễ dàng đồng ý với các điều khoản và giá cả của bạn hơn.
- Bạn sẽ có lợi nếu người bán đang trong quá trình ly hôn hoặc thay đổi công việc, hoặc nếu ngôi nhà được bán như một phần của một vụ mua bán tài sản lớn. Bạn cũng có thể được giúp đỡ nếu người bán sở hữu một căn nhà khác và căn nhà hiện đang rao bán bị bỏ trống, khiến anh ta phải gánh thêm chi phí.
- Xem căn nhà đã có mặt trên thị trường được bao lâu và nó có bị rớt giá hay không. Nếu căn nhà đã được rao bán trong một thời gian dài, và nếu giá giảm một lần hoặc nhiều hơn, thì người bán có thể có động lực để đẩy nhanh việc bán và tìm người nắm quyền sở hữu căn nhà từ tay mình.
- Mặt khác, những người bán không vội bán, do thời hạn quá chặt chẽ hoặc thiếu lo lắng về tài chính, có thể khó thương lượng hơn.
Bước 3. Chờ phản hồi của người bán
Người bán có thể chấp nhận lời đề nghị đầu tiên, nhưng thông thường, anh ta sẽ đưa ra lời đề nghị ngược lại có thể bao gồm một mức giá hoặc điều khoản khác.
- Hãy nghiên cứu kỹ những ưu đãi này để đảm bảo rằng bạn hiểu tất cả những điểm khác biệt. Sẽ rất hữu ích nếu bạn có thể tham khảo ý kiến của đại lý bất động sản hoặc luật sư trong quá trình này.
- Người bán và người mua có thể tiếp tục thương lượng với nhau, gây phản tác dụng chống lại người mua khác. Quá trình này thường sẽ kết thúc khi cả hai bên đạt được thỏa thuận hoặc một trong các bên quyết định rằng cuộc chiến đấu thầu sẽ kết thúc và anh ta rời khỏi quá trình thương lượng.
Bước 4. Chấp nhận, từ chối hoặc gửi phản đối khác
Quả bóng bây giờ nằm trong tay bạn. Bạn có thể chấp nhận lời đề nghị của người bán hoặc từ chối hoàn toàn. Nếu bạn nghĩ rằng vẫn còn chỗ để thương lượng thêm, bạn cũng có thể đưa ra phương án phản đối của riêng mình.
- Khi bạn nhận được phản hồi, bạn có thể tự do kết thúc thương lượng nếu đó là điều bạn muốn. Sẽ không có bất kỳ vấn đề pháp lý nào ở giai đoạn này, nhưng bạn vẫn có thể kiểm tra với người môi giới hoặc luật sư để xác minh nếu bạn không chắc chắn.
- Bạn phải xác định trước mức giá tối đa bạn sẵn sàng trả và làm theo con số này. Sau khi thương lượng đạt được mức giá đó, nếu người bán không thể chấp nhận thì hãy rời khỏi quá trình thương lượng.
Bước 5. Biết nếu và khi nào bạn nên hủy bỏ giá thầu của mình
Trong hầu hết các trường hợp, bạn có thể hủy bỏ giá thầu của mình trong quá trình thương lượng, nếu có vẻ như quá trình này sắp kết thúc hoặc hoàn cảnh của bạn đột ngột thay đổi. Một số tỉnh có thể có luật điều chỉnh thời điểm và cách thức hủy thầu, vì vậy, vì lợi ích của bạn, hãy nghiên cứu luật tại tỉnh của bạn trước khi hủy thầu.
- Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ không gặp khó khăn gì khi hủy giá thầu cho đến khi một đề nghị được chấp nhận. Đôi khi, bạn thậm chí có thể hủy bỏ giá thầu của mình miễn là bạn không được thông báo về việc chấp nhận giá thầu của mình.
- Bạn nên luôn tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý hoặc đại lý tài sản trước khi hủy đề nghị để đảm bảo rằng bạn không bị mất tiền đặt cọc và không bị kiện về bất kỳ tổn thất nào có thể xảy ra do hủy đề nghị của bạn.
