Mọi người có nhiều lý do để muốn mua một ngôi nhà thứ hai; một số người có thể muốn có một kỳ nghỉ trốn thoát, một số có thể muốn kiếm thu nhập từ việc cho thuê nhà và những người khác sẽ muốn mua một ngôi nhà cần được "cố định" cho thời gian nghỉ hưu của họ. Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua một ngôi nhà thứ hai vì bất kỳ lý do gì, bạn nên cân nhắc tất cả những ưu và khuyết điểm trước khi thực hiện một khoản vay thế chấp khác.
Bươc chân
Phần 1/3: Quyết định xem Mua có phù hợp với bạn không
Bước 1. Nhìn thị trường để mua
Giá nhà hiện nay rẻ hay đắt? Hãy thử tra cứu biểu đồ thu nhập hộ gia đình với giá nhà và xem liệu thành phố bạn đang tìm kiếm có tỷ lệ này cao so với các thành phố khác hay không. Lưu ý rằng một số thành phố như New York và San Francisco về mặt lịch sử có thể miễn nhiễm với các tỷ lệ tương tự.
Nói chuyện với một hoặc một số đại lý bất động sản về giá tương đối của các căn nhà. Ngay cả khi bạn không nhận được câu trả lời dứt khoát (thật khó để đánh giá thị trường gia đình rẻ hay đắt, vì thông tin không phải lúc nào cũng rõ ràng), bạn có thể nhận được manh mối về một số thị trường nhất định để xem hoặc thậm chí là những ngôi nhà bán chạy. Thông tin này có giá trị
Bước 2. Giả sử rằng bạn sẽ không thể cho thuê căn nhà thứ hai của mình
Ngôi nhà thứ hai có còn là khoản đầu tư an toàn mà không cần tiền thuê nhà hỗ trợ danh sách chi phí? Nếu không, bạn nên đặt câu hỏi nghiêm túc về quyết định mua ngôi nhà thứ hai. Quá nhiều gia đình mua những căn nhà thứ hai đắt đỏ, cá cược rằng họ sẽ có thể cho thuê khi họ không sống trong đó. Khi việc cho thuê trở nên không khả thi, không thể thực hiện được hoặc mang lại lợi nhuận thấp hơn nhiều so với dự kiến, chủ nhà chỉ thấy một khoản đầu tư thất bại.
Bước 3. Liệt kê các chi phí có thể có
Liệt kê tất cả các chi phí có thể có của việc sở hữu một ngôi nhà. Bạn có thể phù hợp với tất cả các chi phí này vào ngân sách của mình trong khi vẫn để lại một số không gian không? Có, bạn sẽ xây dựng vốn chủ sở hữu bằng một ngôi nhà thứ hai, nhưng nếu việc đầu tư vào một ngôi nhà thứ hai khiến bạn thắt chặt mỗi tháng, thì tốt hơn hết bạn nên đợi cho đến khi trả xong khoản vay thế chấp đầu tiên, chẳng hạn. Dưới đây là một số chi phí có thể có để xem xét:
- Thuế bất động sản. Khác nhau ở mọi quốc gia; thuế bất động sản trung bình hàng năm ở Los Angeles là 1.200 đô la cho một ngôi nhà trị giá 100k đô la, hay 1,2%. Nếu thuế bất động sản ở thành phố bạn đang xem xét là rất cao, hãy kiểm tra thuế bất động sản ở các thành phố lân cận. Bạn có thể tiết kiệm rất nhiều tiền cho thuế bất động sản bằng cách đơn giản là mua một ngôi nhà ở một thành phố gần vị trí mong muốn của bạn mà không có gánh nặng thuế cao.
- Các tài khoản cơ bản. Con số này sẽ thấp hơn nhiều nếu ngôi nhà không có người sử dụng trong phần lớn thời gian của năm, nhưng cũng không nên bỏ qua.
- Chi phí sửa chữa / bảo trì. Nhà là những sinh vật sống - chúng lớn lên, già đi, cần được giúp đỡ. Xem xét chi phí cải tạo và dịch vụ bảo trì thường xuyên, chẳng hạn như cảnh quan. Sân và vườn của ngôi nhà thứ hai phải được duy trì nếu có người thuê, hoặc nếu bạn vắng mặt trong một phần năm. Trong những tháng mùa hè, cỏ dại và cỏ chưa cắt quảng cáo rằng khu nhà không có người ở. Trong điều kiện khí hậu lạnh, đường lái xe và lối đi không được dọn sạch tuyết là một lời mời cho các hành vi phá hoại hoặc trộm cắp.
- Tăng bảo hiểm. Chi phí bảo hiểm có thể cao hơn vì tài sản đã không được ở trong vài năm hoặc vì nó đã được cho thuê.
- Dịch vụ quản lý tài sản. Công ty quản lý bất động sản nên tính đến một yếu tố chi phí lớn trong tính toán của bạn, đặc biệt nếu bạn đang mua một ngôi nhà thứ hai ở rất xa nơi ở chính của bạn. Nếu bạn đang cho thuê một tài sản, bạn sẽ phải sắp xếp để một người nào đó sửa chữa khẩn cấp cho người thuê của bạn. Nếu bạn có một nhà nghỉ hẻo lánh, bạn sẽ muốn đảm bảo ai đó có thể kiểm tra các đường ống bị đóng băng hoặc mái nhà bị dột hoặc bất kỳ thiệt hại nào có thể xảy ra đối với ngôi nhà trong thời gian bạn vắng mặt.
Bước 4. Đừng chỉ dựa vào cùng một khoản tín dụng thuế mà bạn có thể nhận được cho ngôi nhà đầu tiên của mình
Kiểm tra với IRS (hoặc DGT ở Indonesia) để tìm hiểu những tác động thuế đối với ngôi nhà thứ hai sẽ áp dụng. Đối với nhiều người, thuế sở hữu căn nhà thứ hai đắt hơn thuế tín dụng, đặc biệt nếu bạn sống trong căn nhà lâu hơn số ngày bạn cho thuê.
Ví dụ, nếu bạn thuê nhà trong thời gian dưới 14 ngày, bạn không cần phải tính khoản thu nhập đó. Nếu bạn sống trong nhà ít hơn 14 ngày một năm, tài sản của bạn được coi là một cơ sở kinh doanh và lên đến 25.000 đô la một năm trong khoản lỗ được khấu trừ
Bước 5. Tham khảo ý kiến của CPA (kế toán công) hoặc nhà tư vấn thuế trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà thứ hai
Kế toán công hoặc nhà tư vấn thuế sẽ có thể cung cấp cho bạn thông tin chính xác và cập nhật về các khoản xóa nợ thuế, các khoản vay, lãi suất, v.v. Ví dụ, bạn có thể ước tính một khoản vay thế chấp đắt hơn, với lãi suất cao hơn, bất kể lịch sử tín dụng của bạn như thế nào - những ngôi nhà thứ hai thường chỉ tốn nhiều tiền hơn.
Phần 2/3: Đi đúng bước đầu tiên
Bước 1. Trước tiên hãy cân nhắc việc thuê nhà ở khu vực bạn định mua
Nhiều người mắc sai lầm khi mua bất động sản ở một thị trường mà họ không biết gì và cuối cùng, họ không thực sự quan tâm đến điều đó. Ngay cả khi bạn định sử dụng ngôi nhà thứ hai của mình như một khoản đầu tư và cho thuê nó, nó chủ yếu phải là một nơi mà bạn có thể thấy mình đang sống ở đó, ngay cả khi chỉ trong vài tuần một năm. Thuê trong khu vực ít nhất một thời gian để đảm bảo rằng bạn cảm thấy thoải mái khi sống ở đó.
Bước 2. Nói chuyện với người dân địa phương và là một trong số họ
Tìm hiểu những gì người dân địa phương trong khu vực thích; họ nghĩ rằng tương lai của khu vực là ở đâu; họ đã sống ở đó bao lâu, v.v. Người dân địa phương có thể cung cấp cho bạn một cái nhìn tốt về cuộc sống trong khu vực như thế nào. Sử dụng thông tin này để xác định xem mua bất động sản ở đó có phải là một khoản đầu tư dài hạn tốt hay không.
-
Cũng là người địa phương (khi bạn thuê trong thời gian ngắn) để bạn có thể điều tra một số yếu tố sẽ làm tăng giá trị của ngôi nhà tiềm năng của bạn:
- Khoảng cách đến một trường học tốt
- Các lựa chọn giao thông rộng rãi và đáng tin cậy
- Lựa chọn địa điểm để mua sắm
- Khoảng cách đến bệnh viện, và sự hiện diện của đồn cảnh sát và sở cứu hỏa
- Tỷ lệ tội phạm thấp
Bước 3. Xem chi phí “comps” trong khu vực đó là bao nhiêu
Comps, hoặc giá nhà có thể so sánh, sẽ cho bạn một ý tưởng tốt về mức độ đắt đỏ của những ngôi nhà trong khu vực. Bạn có thể nói chuyện trực tiếp với đại lý bất động sản để nhận dữ liệu về giá nhà có thể so sánh được. Chìa khóa để so sánh giá nhà là nhìn vào giá bán, không phải giá niêm yết. Sử dụng giá nhà có thể so sánh cho một hướng dẫn sơ bộ - chỉ vì một ngôi nhà 4 phòng ngủ và 3 phòng tắm trên cùng một con phố được bán với giá 575.000 đô la (7,6 tỷ rupiah) không có nghĩa là một ngôi nhà 4 phòng ngủ và 3 phòng tắm là những gì bạn muốn cũng sẽ có như nhau giá bán.
Bước 4. Bắt đầu làm quen với các trách nhiệm của chủ nhà nếu bạn định cho thuê
Nếu bạn đang muốn thuê một ngôi nhà thứ hai và xây dựng vốn chủ sở hữu, điều quan trọng là phải biết những gì được mong đợi ở bạn. Đừng đặt mình dưới sự đe dọa của pháp luật bằng cách lười biếng hoặc thiếu hiểu biết - bạn sẽ bị ném đá. Dưới đây là một số điều bạn nên bắt đầu xem xét với tư cách là chủ sở hữu nhà cho thuê tiềm năng:
- Tìm hiểu cách trục xuất người thuê nhà hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- Nghiên cứu luật của tiểu bang của bạn về tiền đặt cọc, những gì có thể được bảo hiểm - dọn dẹp, tiền thuê nhà chưa thanh toán, thiệt hại quá mức - và không thể được bảo hiểm - nâng cấp đồ đạc, hư hỏng thông thường, sửa chữa - bởi nó.
- Tìm hiểu cách cấu trúc đơn xin thuê và quy trình lựa chọn người thuê. Luật chống phân biệt đối xử về mặt pháp lý yêu cầu bạn tuân theo các quy tắc hiện hành.
- Biết nhiệm vụ của bạn liên quan đến sửa chữa và bảo trì định kỳ.
- Bảo vệ bạn khỏi trách nhiệm đối với thương tích của người thuê nhà. Bạn có thể phải chịu trách nhiệm về bất kỳ tai nạn nghiêm trọng nào liên quan đến người thuê nhà mà người thuê có trách nhiệm phải tự bảo vệ mình trước sự cố đó hoặc khắc phục sự cố càng nhanh càng tốt.
- Biết danh sách các quyền của người thuê, đặc biệt là về quyền riêng tư. Ở hầu hết các quốc gia, bạn phải báo trước cho người thuê 24 giờ nếu bạn có ý định sửa chữa hoặc trưng bày tài sản, trừ trường hợp khẩn cấp.
Bước 5. Nhận một đại lý bất động sản
Một đại lý bất động sản, có ít nhất 5 năm kinh nghiệm trong khu vực bạn mong muốn, sẽ là người tư vấn cho bạn trong suốt quá trình mua. Một đại lý bất động sản sẽ giúp bạn thu hẹp tìm kiếm nhà của mình cho đến khi bạn đã gạch bỏ tất cả trừ những thứ tốt nhất. Sau đó, sau khi hoàn tất giao dịch mua của bạn, một đại lý bất động sản tốt sẽ giữ liên lạc với bạn sau khi bán. Điều này trở nên rất quan trọng đối với những chủ nhà có nơi ở chính rất xa ngôi nhà thứ hai của họ.
Phần 3/3: Kết thúc Thỏa thuận
Bước 1. Đảm bảo tài chính trước khi bạn quyết định mua nhà
Việc thẩm định và sau đó chuẩn bị sẵn một khoản vay thế chấp để sử dụng sẽ cho bạn biết loại nhà bạn có thể mua được. Vì đây rất có thể sẽ là khoản vay thế chấp số 2, nên hãy chuẩn bị trả lãi suất cao hơn và bạn có thể sẽ chỉ đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp nhỏ hơn. Khi bạn biết chắc chắn tổng ngân sách bạn sẽ nhận được, hãy dành tiền để trả trước.
- Để có được khoản thế chấp thứ hai tốt nhất, người cho vay thường sẽ tìm kiếm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) dưới 36%. Điều này có nghĩa là tổng số nợ của bạn, bao gồm cả khoản vay thế chấp đầu tiên, chỉ nên bằng một phần ba số tiền bạn kiếm được mỗi tháng. Ví dụ, một chủ sở hữu tiền mặt có thu nhập 7.000 đô la (92,5 triệu rupiah) mỗi tháng và khoản nợ 2.500 đô la (33 triệu rupiah) có DTI là 35%.
- Hãy chuẩn bị để trả 20% giá mua. Số tiền này sẽ phải đến từ khoản tiết kiệm cá nhân của bạn hoặc vốn chủ sở hữu nơi cư trú hiện tại. Bạn cũng có thể cân nhắc vay từ bảo hiểm nhân thọ hoặc quỹ hưu trí của mình.
Bước 2. Đưa ra đề nghị
Đưa ra đề nghị về ngôi nhà thứ hai mà bạn muốn. Hãy chuẩn bị để thực hiện một số giá thầu cuối cùng sẽ tốt hơn những giá thầu khác trước khi bạn đạt được giá thầu cuối cùng đó.
Bước 3. Thực hiện các bước để bắt đầu bảo vệ ngôi nhà mới của bạn
Ngôi nhà thứ hai là một khoản đầu tư, vì vậy bạn sẽ muốn đảm bảo rằng mình đi xa hơn để bảo vệ nó. Dưới đây là một số điều bạn có thể làm để cập nhật nội dung của mình:
- Được kiểm tra nhà trước khi mua hàng. Bạn muốn biết bất kỳ vấn đề hoặc khiếm khuyết nào mà người bán có thể chưa giải quyết trước khi bán hàng.
- Nhận bảo hiểm quyền sở hữu.
- Nhận bảo hiểm thiệt hại (động đất, lũ lụt, hỏa hoạn, v.v.).
Lời khuyên
- Liên hệ với một đại lý bất động sản trong khu vực bạn quan tâm. Hỏi họ về bất động sản cho thuê trong khu vực. Bạn cũng nên hỏi về nền kinh tế địa phương, vì nó có thể có tác động lớn đến giá trị tài sản.
- Không có gì sai khi kết bạn với cơ quan thực thi pháp luật địa phương và những người hàng xóm trong khu vực bạn định mua ngôi nhà thứ hai, đặc biệt nếu bạn không thường xuyên đến ở. Nếu hàng xóm của bạn biết hoặc đã gặp bạn, nhiều khả năng họ sẽ liên hệ với bạn nếu họ nhận thấy có điều gì đó không ổn.
- Đọc sách về cách trở thành chủ sở hữu nhà cho thuê nếu bạn nghĩ rằng bạn sẽ muốn cho thuê lại ngôi nhà thứ hai của mình. Tìm hiểu các quy định của địa phương và tiểu bang trước khi thuê ngôi nhà thứ hai của bạn. Nhà cho thuê sẽ phải đáp ứng tất cả các quy tắc an toàn, bao gồm cả thiết bị báo động khói và hai lối thoát hiểm. Những thứ như vậy có vẻ nhỏ, nhưng trừ khi bạn có tay nghề cao, bạn sẽ phải trả tiền cho một chuyên gia để sửa chữa và lắp đặt ngôi nhà thứ hai của bạn nếu nó không đáp ứng tất cả các yêu cầu về an ninh và quy hoạch.
Cảnh báo
- Bạn nên xem xét việc nhận được giới hạn cao hơn đối với bảo hiểm thiệt hại cho ngôi nhà thứ hai, ngay cả khi giới hạn cao hơn không được yêu cầu. Bạn sẽ không ở trong ngôi nhà thứ hai của mình mọi lúc, vì vậy bạn sẽ cần có bảo hiểm đầy đủ cho hỏa hoạn, trộm cắp, các sự kiện tự nhiên khác, chẳng hạn như lũ lụt và thiệt hại do gió.
- Bạn nên nghĩ đến việc bổ sung thêm bảo hiểm dự phòng, đặc biệt nếu bạn đang có ý định cho người khác thuê nhà nghỉ của mình.
